Comment WeWork Aggrave le Marché Immobilier Américain ?
À la fin de 2022, WeWork était présent dans 39 pays, avec 779 bâtiments totalisant 4 080 000 m². Mais depuis, les chiffres ont baissé un peu, en raison de l’effort pour résorber une énorme dette de 19 milliards de dollars. Et les problèmes de WeWork ont aussi des répercussions sur les immeubles qu’ils occupent.
L’Impact Réel aux États-Unis
En France, il est difficile de voir le lien entre les problèmes de WeWork et les difficultés de ses bailleurs, notamment les SCPI. Mais aux États-Unis, les défauts de l’ex-giga licorne ont un impact concret. Un exemple récent est le 600 California Street, une grande tour de bureaux historiquement opérée par WeWork.
L’Investissement de WeWork à San Francisco
En 2019, WeWork lève 750 millions de dollars et utilise 330 millions de dollars pour acheter son premier immeuble à San Francisco. En réalité, cette opération est portée par WeWork Capital Advisors (WeCap), une joint-venture entre WeWork et Rhône Group, spécialiste du private equity immobilier. L’idée est simple : lever de la dette pour que l’OPCO WeWork puisse détenir les biens exploités via la PROPCO WeCap. Fin 2019, l’immeuble apparaît au bilan pour 349 millions de dollars, financés par 140 millions de dollars de Goldman Sachs et 100 millions de dollars de Citigroup, avec une hypothèque commerciale sur la dette.
Un Marché en Chute Libre
Mais le marché s’est retourné. Les prix baissent pour reconstituer la prime de risque, il y a de moins en moins d’acheteurs pour ce type de bien, WeWork est en difficulté, et la demande pour les bureaux diminue. Début 2024, c’est la douche froide : la tour est désormais estimée à 183 millions de dollars, une baisse de 47 %. Pire encore, c’est 25 % de moins que la dette due. La situation est compliquée : l’OPCO WeWork ne paie plus de loyers depuis mars 2023 et les 240 millions de dollars de prêt sont en défaut.
Une Évaluation Encore Plus Basse
Quelques semaines plus tard, une nouvelle évaluation par Morningstar Credit Analytics estime la tour à seulement 124 millions de dollars, pour des raisons similaires à celles de la Brooklyn Tower. Il est probable que le bien finisse par être saisi, mais rien ne garantit qu’un acheteur se présentera, surtout pas à hauteur de la dette. WeCap détient une petite dizaine de biens similaires, et il y a fort à parier que les autres finiront de la même manière.
L’Effet Domino
Cette situation montre comment les difficultés de WeWork peuvent aggraver le marché immobilier américain. Les investisseurs doivent rester vigilants face à de tels risques, car ce qui arrive à WeWork pourrait bien annoncer des problèmes similaires pour d’autres acteurs du secteur. Le marché immobilier est en constante évolution, et les acteurs doivent s’adapter rapidement pour éviter les gros écueils financiers.