Une Stratégie Miraculeuse ?
Récemment, j’ai lu une suggestion qui semblait miraculeuse pour éviter de mettre un apport lors d’un achat immobilier : demander un différé de 2 ans à la banque. L’idée est simple : emprunter 200 000 € avec un crédit de 1 000 € par mois, louer le bien pour 800 € par mois, et donc n’avoir qu’un effort d’épargne de 200 € par mois. Avec un différé de 2 ans, on économiserait cette somme pour ensuite pouvoir payer 8 ans d’effort d’épargne. Magique, non ? Eh bien, pour y croire, il faut :
- Ne jamais avoir vu un banquier de sa vie.
- Avoir séché les cours de maths.
- Ne rien comprendre à l’immobilier.
Les Calculs Ne Sont Pas Bons, Kevin
Si vous empruntez 200 000 €, c’est probablement pour acheter un bien entre 180 000 € et 185 000 €. Avec un loyer de 800 €, cela représente un rendement de 5 %, ce qui indique une ville chère avec sans doute un taux de vacance nul. À un taux de 3 % sur 20 ans, le crédit s’élève à 1 109 € par mois, ce qui signifie un effort d’épargne de 309 €, et non de 200 €.
Le Différé Miracle
Le différé de paiement est une période pendant laquelle vous ne remboursez pas la banque, mais il faut le justifier, généralement pour compenser une absence de revenus liée à des travaux ou à un bien en construction. Aucune banque ne permet un différé sans raison valable, car cela représente un risque pour elle.
Combien Ça Coûte ?
Le différé peut être partiel (vous ne payez que les intérêts) ou total (vous ne payez rien du tout), mais ce n’est pas gratuit. Avec un différé partiel de 2 ans, vous rembourserez 500 € par mois, mettant ainsi de côté 7 200 €. Ensuite, vos mensualités passeront à 1 199 €, et votre effort d’épargne passera à 399 €, couvrant ainsi 18 mois. Loin des 8 ans annoncés. Avec un différé total, vous récupérez bien 19 200 €, mais vos mensualités passeront à 1 273 €, et l’effort d’épargne sera de 473 €, couvrant 3 ans et 4 mois.
L’Effet de Levier
L’un des gros avantages de l’immobilier est l’effet de levier bancaire, c’est-à-dire investir avec de l’argent que vous n’avez pas. En empruntant 200 000 €, vous gagnez 5 % par an sur 200 000 €, complétant avec 300 € par mois. Cependant, pour que cet effet de levier soit rentable, il faut rembourser la banque grâce au loyer perçu. Sinon, vous accumulez du passif sans augmenter votre actif.
Si vous revendez votre bien après 10 ans, vous devrez à la banque :
- 114 000 € sans différé.
- 124 000 € avec différé partiel.
- 131 000 € avec différé total.
Ce que vous pensiez avoir gagné au début, vous l’avez en fait perdu à la sortie.
Paradoxe Amusant
Le même promoteur de cette stratégie affirmait quelques jours après qu’il refusait de négocier 6 000 ou 7 000 €, arguant que sur un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, cette somme ne changeait pas la situation ni le reste à vivre. Ironique, non ?
Cette idée de différé de 2 ans pour éviter de mettre un apport est donc largement trompeuse et ne tient pas la route face à une analyse rigoureuse.
