Comprendre le rendement
Le rendement est le ratio entre le montant de ton investissement et ce qu’il te rapporte. Par exemple, si tu investis 100 € et que tu gagnes 5 €, ton rendement est de 5 %. Pas très compliqué. Cependant, dans le cas des SCPI et de la plupart des fonds, le rendement n’est pas calculé sur TON investissement, mais sur le prix actuel de la part.
Variation du rendement
Imagine que tu achètes une part à 100 € et que sa valeur monte à 120 €. Si le rendement baisse à 4,5 %, tu perçois 5,4 €. À l’inverse, si la part descend à 80 € et que le rendement monte à 6 %, tu ne reçois plus que 4,8 €. Pourtant, c’est bien le rendement qui est mis en avant dans les classements souvent trompeurs des SCPI.
Manipuler le rendement
Il est facile de manipuler le rendement à la hausse ou à la baisse. La première méthode consiste à ajouter autre chose que des loyers. Par exemple, prenons Accès Valeur Pierre de BNP Reim. Entre 2018 et 2020, le rendement passe de 4,44 % à 3,72 %, alors que la SCPI distribue toujours 24 € par part chaque année. Le rendement baisse simplement parce que le prix de la part augmente.
En 2022, le rendement remonte à 4,45 % grâce à une distribution de 26,25 €. Le delta provient toujours de 24 € des loyers, mais 2,25 € viennent de plus-values sur des ventes. Certains gérants font l’inverse pour doper leur rendement. Entre 2019 et 2022, Primonial a ajouté entre 10 et 26 % de revenus ne provenant pas des loyers pour Primopierre. En 2022, alors que le rendement baisse de 11 %, près de 20 % de la distribution est hors-loyer.
La Française avec Epargne Foncière utilise une réserve de plus-values comme joker pour maintenir une stabilité du rendement à 4,4 %.
Manipuler le prix de la part
La deuxième méthode consiste à réduire le prix de la part. Un expert évalue chaque année la valeur de la SCPI et la divise par le nombre de parts pour déterminer un prix. Le prix de la part de la SCPI doit être à plus ou moins 10 % de cette valeur. C’est une des raisons pour lesquelles certains gérants ont fortement réduit les parts. L’autre raison est qu’à -2 %, beaucoup de gens pourraient vendre pour limiter leurs pertes, alors qu’à -17 %, ils se disent « foutu pour foutu, on verra ».
Quand l’augmentation cache la réalité
Le rendement des SCPI peut augmenter, mais cela ne signifie pas nécessairement une bonne nouvelle pour les investisseurs. Les méthodes utilisées pour ajuster les rendements et les prix des parts peuvent souvent masquer la véritable performance des investissements. Il est donc essentiel de bien comprendre ces mécanismes avant de se lancer.
