La Méritocratie, Une Illusion Courante
Ceux qui me lisent régulièrement savent à quel point je déteste ce mot : MÉRITOCRATIE. C’est une illusion. La plupart des études montrent que la réussite est principalement un conditionnement social. Ce terme est souvent utilisé par ceux qui fantasment sur leur propre succès et s’en félicitent, afin de dire que ceux qui ne réussissent pas… eh bien, en gros, ce sont des personnes qui ne se donnent pas les moyens.
Qu’est-ce que le Mérite ?
Le mérite n’est pas clairement défini. On pourrait dire que c’est la conséquence positive qui arrive après une action déclenchée sciemment. Par exemple, « j’apprends bien ma leçon, j’ai une bonne note ». Le problème, c’est que la conséquence est très souvent conditionnée par d’autres facteurs : le niveau social des parents, le lieu de naissance, les conditions de vie, etc. Mais l’immobilier efface une partie de cela.
Créer de la Valeur dans l’Immobilier
Pour gagner de l’argent dans l’immobilier, il faut créer de la valeur. Si la détention d’un bien rapporte de l’argent et peut découler de l’héritage, c’est aussi l’un des gains les plus taxés. Un loyer est imposé en fonction du taux marginal d’imposition (TMI) auquel s’ajoutent les 17,2% de prélèvements sociaux. Cependant, chaque euro investi dans un bien peut être amorti, entraînant ainsi une baisse de la fiscalité, ce qui est un encouragement.
Il existe d’autres moyens de gagner plus, notamment en optimisant l’exploitation du bien, en montant en gamme et en achetant peu cher des biens en mauvais état. Les travaux sont l’une des meilleures manières de gagner de l’argent. J’achète X€ le m², je fais Y€ de travaux par m², et si j’ai bien travaillé, mon bien devrait voir sa valeur augmenter de (X+Y) + 10-15-20% par m².
L’Équité dans les Travaux
Les travaux permettent de valoriser un bien. Le vendeur n’avait pas voulu faire les travaux, les autres acheteurs non plus ou avaient mal estimé le prix. Le locataire bénéficie d’un bien en bon état, les artisans sont payés, et l’État perçoit sa TVA. Cependant, il reste des injustices.
Les Travaux Non Valorisés par le Marché
Tous les travaux ne sont pas valorisés par le marché. Un acheteur remarquera une maison propre, éventuellement les huisseries, et peut-être une pompe à chaleur. Mais il est encore difficile de valoriser un bon DPE ou une isolation complète par l’extérieur. Cela commence à changer, mais lentement.
Les Disparités de Valorisation Régionales
Le prix d’une rénovation est le même partout, ce qui crée des différences incroyables de valorisation. À Paris, où le m² est autour de 10K€, il est facile de négocier 500 ou 1000€ de moins et de faire des travaux à 300-400€ par m² pour vendre plus cher. Les mêmes travaux au Mans ou à Saint-Étienne coûteront globalement la même chose. Sauf qu’avec un m² à 2000 ou 1000€, il est très difficile de faire baisser le prix de 300€ ou de revendre 300€ de plus. Une rénovation énergétique moyenne à 410€ par m² représente 31% du prix moyen à Saint-Étienne. Le marché ne peut pas le pricer.
Le Plus Grand Enjeu Ignoré
Ce déséquilibre est selon moi le plus grand enjeu, pourtant totalement ignoré des multiples réformes. Il est essentiel de territorialiser les aides, un point d’autant plus important que les chiffres de l’INSEE montrent que les zones les moins chères sont de loin celles où la vacance est la plus élevée.
L’immobilier offre une certaine idée du mérite, mais pour qu’il soit vraiment équitable, il est crucial de prendre en compte les disparités régionales et de valoriser les travaux de manière juste et cohérente.